집 한 채를 팔까 물려줄까 세금은 이렇게 달라진다

부모님 집 한 채를 기준으로 볼게요

부모님은 집 한 채만 갖고 있고 그 집에서 오래 살았다고 해볼게요. 자녀는 자기 집 없이 전세를 살고 있어요. 많은 가족이 먼저 궁금해할 만한 상황이에요.

부모님은 이 집을 15년 전 10억원에 샀고, 지금 집값은 20억원이에요. 15년 동안 계속 이 집 한 채만 보유하며 살았다고 가정할게요. 상속 계산에서는 다른 재산과 빚, 미리 증여한 재산이 없고 배우자와 자녀가 함께 받는다고 놓을게요.

이 가족에게는 세 가지 길이 있어요. 부모님이 집을 직접 파는 방법, 돌아가신 뒤 자녀가 상속받는 방법, 살아 계실 때 자녀가 증여받는 방법이에요. 세 가지를 한꺼번에 보지 않고 하나씩 계산해 볼게요.

숫자는 이해를 돕는 예시예요. 실제 집값의 세법상 평가액, 다른 재산과 빚, 가족 구성에 따라 결과가 달라져요.

팔기와 상속과 증여는 서로 달라요

먼저 이름부터 아주 간단히 나눌게요. 부모님이 집을 직접 팔면 양도세, 부모님이 돌아가신 뒤 집을 받으면 상속세, 살아 계실 때 받으면 증여세예요.

누가 언제 내는지만 기억하세요

• 부모님이 직접 팔아요. 부모님이 집값 상승으로 번 돈에 양도세를 내요.
• 자녀가 상속받아요. 부모님이 돌아가신 뒤 전체 상속재산에서 공제를 빼고 상속세를 계산해요.
• 자녀가 증여받아요. 부모님이 살아 계실 때 받은 집값에서 증여공제를 빼고 증여세를 계산해요.
• 상속이나 증여로 집을 받은 자녀는 취득세도 따로 내요.

상속과 증여는 둘 다 집을 받는 일이지만 같은 계산이 아니에요. 이 글에서는 먼저 부모님이 직접 팔 때를 보고, 그다음 상속과 증여를 따로 볼게요.

신고 기한은 일반적인 국내 상속이 돌아가신 달의 말일부터 6개월, 일반 증여가 받은 달의 말일부터 3개월이에요. 지금은 숫자를 외우기보다 상속과 증여의 시계가 다르다는 점만 기억해도 돼요.

부모님이 직접 팔면 약 1,412만원이에요

첫 번째 선택은 부모님이 집을 직접 파는 거예요. 이때 부모님이 내는 세금이 양도세예요. 집값 20억원 전체가 아니라, 산 가격보다 오른 이익에서 계산을 시작해요.

• 20억원에서 처음 산 가격 10억원을 빼면 이익은 10억원이에요.
• 1세대1주택 고가주택은 12억원을 넘는 부분에 해당하는 이익만 계산해요. 이 예에서는 4억원이에요.
• 15년 보유하고 15년 살았으므로 장기보유특별공제 80%를 적용하면 8천만원이 남아요.
• 기본공제 250만원을 뺀 뒤 세율을 적용하면 양도세와 지방소득세를 합쳐 약 1,412만원이에요.

핵심은 부모님이 집 한 채에서 오래 살았다는 점이에요. 보유기간이나 실제 거주기간이 짧거나, 다른 집이 있다면 이 계산을 그대로 쓰면 안 돼요.

이 예에서는 ‘1주택자는 집을 팔면 세금이 무조건 크다’는 말이 맞지 않아요. 먼저 직접 팔 때의 세금을 계산해야 하는 이유예요.

자녀가 상속받으면 약 2억3,280만원이에요

두 번째 선택은 부모님이 돌아가신 뒤 배우자와 자녀가 집을 함께 상속받는 거예요. 이때는 부모님이 예전에 얼마에 샀는지가 아니라, 돌아가신 분의 전체 재산에서 계산을 시작해요.

• 상속재산은 20억원짜리 집 한 채뿐이라고 가정해요.
• 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원을 빼면 세금을 매기는 금액은 10억원이에요.
• 세율과 누진공제를 적용한 뒤 제때 신고할 때의 3% 공제를 넣으면 상속세는 약 2억3,280만원이에요.

이 예의 상속세는 약 2억3,280만원이에요. 상속받은 사람은 취득세도 따로 내요. 농지가 아닌 일반 부동산의 상속 취득세 표준세율은 2.8%지만, 2억3,280만원에는 취득세와 등기비용이 들어 있지 않아요.

실제 상속세는 집 한 채만 보지 않아요. 예금이나 주식 같은 다른 재산, 빚, 미리 증여한 재산, 배우자가 실제로 받는 금액까지 함께 봐요. 이 조건이 달라지면 2억3,280만원도 달라져요.

생전에 증여받으면 약 6억140만원이에요

세 번째 선택은 부모님이 살아 계실 때 자녀에게 집을 주는 증여예요. 자녀가 현재 전세를 살거나 집이 없어도, 받은 집의 가치로 증여세를 계산해요.

• 집의 세법상 평가액을 20억원이라고 가정해요.
• 성인 자녀가 부모에게 받는 일반 증여공제 5천만원을 빼면 19억5천만원이 남아요.
• 세율과 누진공제를 적용하고 제때 신고할 때의 3% 공제를 넣으면 증여세는 약 6억140만원이에요.

증여받은 자녀는 취득세도 따로 내요. 일반 무상취득의 표준세율은 3.5%지만, 주택의 지역과 가격, 부모님의 주택 수에 따라 12%가 적용될 수도 있어요.

증여받은 집을 10년 안에 팔면 부모님이 예전에 산 가격으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용될 수 있어요. 쉽게 말해 증여받고 바로 판다고 세금이 자동으로 줄지는 않아요.

정부 발표안은 아직 계산에 넣지 마세요

정부는 2026년 8월 3일 부동산 세금을 바꾸는 안을 발표했어요. 하지만 8월 10일 현재 확정된 법이 아니에요. 앞에서 계산한 1,412만원·2억3,280만원·6억140만원은 지금 시행 중인 규칙을 기준으로 했어요.

• 정부안이 그대로 통과되면 2027년부터 10년 이상 거주한 30억원 이하 1주택의 기본공제를 250만원에서 2,500만원으로 늘릴 예정이에요. 이 글의 20억원 사례는 약 1,412만원에서 약 769만원으로 줄 수 있어요.
• 일반 주택 상속에 쓰는 세율과 일괄공제 5억원, 배우자공제는 이번 정부안에서 바뀌지 않았어요.

지금 집을 팔거나 상속·증여를 준비한다면 현재법으로 계산하세요. 실제 계약일이나 상속·증여일에는 최종 법과 국세청 안내를 다시 확인해야 해요.

우리 가족은 네 가지만 확인하면 돼요

부모님 집을 어떻게 할지 이야기하기 전에 아래 네 가지를 종이에 적어 보세요. 세무사에게 상담할 때도 그대로 보여주면 돼요.

• 첫째, 부모님이 가진 집은 정말 이 한 채뿐인가요. 그렇다면 몇 년 보유했고 몇 년 실제로 살았나요.
• 둘째, 얼마에 샀고 지금 세법으로 평가한 집값은 얼마인가요. 양도세는 산 가격이, 상속·증여세는 평가액이 중요해요.
• 셋째, 집 말고 예금·주식·빚·미리 증여한 재산이 있나요. 상속세는 가족의 전체 상속재산을 함께 봐요.
• 넷째, 부모님이 직접 팔 건가요, 사후에 상속할 건가요, 생전에 증여할 건가요. 선택이 달라지면 세금 이름과 내는 시점도 달라져요.

자녀가 지금 전세를 살거나 무주택이어도 상속과 증여의 계산이 없어지는 것은 아니에요. 다만 이 글은 부동산 세금만 설명해요. 집을 받은 뒤의 청약이나 대출 조건은 해당 제도에서 따로 확인해야 해요.

부모님이나 자녀가 다른 집을 갖고 있다면 이 글의 숫자를 멈추고 별도로 계산하세요. 이 글은 부모님 집 한 채와 전세 사는 자녀를 위해 단순하게 만든 설명이에요.

집 한 채라면 직접 팔 때부터 계산하세요

이 글의 가족처럼 부모님이 집 한 채에서 오래 살았다면, ‘상속이 더 싸겠지’라고 먼저 결론내리지 마세요. 직접 팔 때의 양도세가 약 1,412만원으로 가장 작게 나오는 예시도 있어요.

상속은 가족의 전체 재산과 빚을 함께 보고, 증여는 생전에 큰 세금을 먼저 낼 수 있어요. 세금만 보지 말고 부모님이 계속 살 집이 필요한지, 자녀가 집을 실제로 사용할지까지 함께 이야기해야 해요.

순서는 간단해요. 먼저 직접 팔 때의 세금, 다음으로 상속세와 취득세, 마지막으로 증여세와 취득세를 계산하세요. 세 숫자를 같은 종이에 적은 뒤 가족의 주거 계획과 비교하면 돼요.

자주 묻는 질문

부모님 집이 한 채면 직접 파는 것이 항상 유리한가요?

항상 그런 것은 아니에요. 이 글의 20억원·15년 보유·15년 거주 예시에서는 직접 팔 때의 양도세와 지방소득세가 약 1,412만원으로 가장 작아요. 실제 결과는 산 가격과 거주기간, 다른 재산에 따라 달라져요.

전세를 사는 자녀가 집을 받으면 세금이 없어지나요?

아니에요. 이 글의 예처럼 자녀에게 자기 집이 없어도 상속세나 증여세, 집을 받을 때의 취득세를 따로 계산해요. 청약과 대출의 무주택 기준은 이 글의 세금 계산과 별도로 확인해야 해요.

20억원 집의 상속세는 무조건 2억3,280만원인가요?

아니에요. 집 한 채 외에 다른 재산과 빚, 미리 증여한 재산이 없고 배우자와 자녀가 함께 받는 단순한 예예요. 실제 전체 재산과 배우자가 받는 금액이 달라지면 상속세도 달라져요.

증여받은 집을 바로 팔면 세금을 줄일 수 있나요?

그렇게 단정하면 안 돼요. 배우자나 부모·자녀에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 준 사람이 예전에 산 가격으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용될 수 있어요.

8월 3일 세제개편안은 지금 바로 적용되나요?

아니에요. 2026년 8월 10일 현재는 정부가 내놓은 계획일 뿐이에요. 국회 통과와 세부 규정이 남아 있어요. 지금은 현재법으로 계산하고, 법이 확정되면 국세청 안내를 다시 확인하세요.